El orden importa más que el banco. Si pides la hipoteca cuando ya has firmado las arras, vas con el reloj en contra, y eso siempre se paga: en el tipo, en las condiciones o en los nervios. Esto es lo que conviene tener resuelto antes de hacer una oferta.
1. Antes de mirar casas: saber cuánto te dan
Los bancos en España financian, como norma, hasta el 80 % del valor de tasación o de compra, el menor de los dos. El 20 % restante más los gastos de compraventa —entre un 10 y un 12 % en Cataluña, contando ITP o IVA, notaría, registro y gestoría— sale de tu bolsillo. Con una casa de 600.000 € eso son unos 190.000 € en efectivo. Saberlo antes de enamorarte de una casa te ahorra el peor de los disgustos.
La otra regla es la de la cuota: la mayoría de entidades no quiere que el total de tus deudas mensuales pase del 35 % de tus ingresos netos. Con esos dos números ya tienes tu techo real, y es el que uso yo para filtrar lo que te enseño.
2. Qué papeles vas a tener que reunir
Es siempre la misma lista, y tenerla escaneada de antemano acorta semanas:
3. El momento exacto de pedirla
Pide la preaprobación antes de hacer ofertas. Es gratuita, no te compromete y dura entre tres y seis meses. Con ella en la mano negocias distinto: el vendedor sabe que puedes firmar, y eso vale a veces más que subir el precio.
Cuando ya hay arras firmadas empieza el reloj: entre la tasación, el estudio de riesgos y la oferta vinculante suelen pasar de cuatro a ocho semanas. Por eso en el contrato de arras conviene pactar un plazo realista y, si se puede, una condición ligada a la financiación.
4. Fijo, variable o mixto
No hay una respuesta buena para todos. El fijo compra tranquilidad y encaja si vas a estar muchos años en la casa; el variable puede salir más barato si tu plazo es corto o piensas amortizar pronto; el mixto es el término medio que más se firma últimamente. Lo que sí conviene mirar con lupa son las vinculaciones: seguros de vida y hogar, nómina, tarjetas. Un tipo bonito con tres productos atados sale más caro que uno medio limpio.
5. Si compras desde fuera de España
Para no residentes la financiación baja normalmente al 60 o 70 %, y el banco pedirá tus ingresos traducidos y a veces apostillados. Necesitarás NIE y una cuenta española; ambas cosas se pueden gestionar con poder notarial sin vivir aquí. Es más lento, no más difícil: cuenta un mes extra en el calendario.
Si quieres, revisamos tus números antes de que empieces a visitar casas. Trabajo con un bróker hipotecario que compara varias entidades a la vez, y en media hora sabrás cuál es tu techo real y qué papeles te faltan.